미국에서 집 구입 절차 하나부터 열까지 속시원히 알려드립니다.

Step 1. 모아둔 저축을 계산하자.

집을 구입할 때 대부분의 경우 집값의 20% 정도의 저축(다운페이)를 준비해야한다. 물론 그 보다 적은 금액인 3% 정도에도 집구입은 가능하나, 20%미만의 저축을 다운페이 한 후 남은 금액을 은행에서 융자를 받게되므로, 융자금액에 대한 은행 보험을 요구하게 된다. 그것을 PMI(Private Mortgage Insurance)라 부른다. PMI는 여러가지 조건에 따라 지불해야 하는 금액에 차이가 나며,  매달 페이먼트에 붙여서 지불 해야한다.

Step 2. 저축 외에 어떤 경비가 더 필요할까?

저축외에도 집값의 1.25- 1.50% 의 경비 저축이 있어야한다. 이러한 경비는 집을 구입하는 날(세틀먼트 혹은 클로징 하는 날)지불하게 되는데, 그 비용에는 각종 세금과 은행 융자 수수료, 집 감정 비용, 변호사 비용, 등기 비용 등이다. 카운티나 주(State)에 따라 조금씩 비용이 다르지만, 대략 집값의 1.25-1.5% 정도는 필요하다. 집 구입은 자동차 구입다음으로 가장 큰 결정이다. 큰집이던 작은 집이든 자동차처럼  매매가 간단하지 않고 또 구입시 비용과 매각시에 비용또한 만만치 않다. 그렇기에 많은 고민과 숙제를 감당해야한다.

Step 3. 직장 경력과 수입이 은행 계산방식에 부합해야

취직을 한 직장인이라면 최근 2년동안 같은 분야에 몸을 담고 일해야하며, 만약 자영업라면 지난 2년동안의 수입을 평균치로 계산하여 한달 수입으로 책정하게 된다. 연봉을 6만불을 받는 것으로 간단하게 예를 들어본다면, 한달 월급은 5천불로 계산이 된다. 은행의 계산 방식으로 생각하면, 월급대비 순수한 집값(원금+이자+세금+보험)이 5천불의 33퍼센트를 넘어서는 안된다. 즉 한달 모기지가 $1,650 이 넘어서는 안된다는 것이다.

Step 4. 개인 신용도는 어느정도면 좋을까?

신용 점수가 몇점이 좋은 것인가? 라고 묻는다면, 대략 700점이 넘는 신용점수를 가지고 있다면 크게 문제가 없다고 볼수 있다. 자신의 신용 점수를 모른다면 대략 지난 2-3년동안 자동차 페이먼트나 크레딧카드 페이먼트가 연체 되지 않으며, 한도액을 넘기지 않고 잘 유지해 왔다면, 크게 문제는 없다고 판단해도 좋다.

Step 5. 융자은행 계산기를 이용하자.

질로우닷컴이나 레드핀등에 접속한 후 마음에 드는 집들을 클릭하여 보게 되면, 페이먼트를 자동으로 계산해 주는 프로그램을 쉽게 볼수 있다. 모아둔 저축 금액만 잘 넣어주면 대략의 월 페이먼트가 계산되어 나오는데 위에서 언급한 수입대비 페이먼트와 잘 맞추어서 계산해 보면, 본인이 구입할 수 있는 집값을 어느정도 예상할수 있게 된다. 본인의 저축, 수입 정도가 미래의 집 구입 한도를 알 수있는 가장 중요한 요건이다.

Step 6. 부동산 에이전트를 고용한다.

집을 구입해야겠다는 결심이 선 순간부터 부동산 에이전트를 고용해 하나 하나 알아보며 시작하는 방법도 있고, 바이어 본인이 먼저 융자나 자신의 집 선호도 등 연구를 해보고 어느 정도의 그림이 그려진 후에 부동산 에이전트에게 의뢰하는 것도 좋은 방법이다. 본인이 어느 정도의 집 구입에 대한 정보와 학습을 가지고 부동산 에이전트와 미팅을 한다면 에이전트 선택에서 있어서도 본인에게 가장 잘 맞는 에이전트를 잘 선택 할수 있기 때문이다.

Step 7. 집찾기와 계약 진행하기

본인이 원하는 가격, 집 크기, 방 갯수, 위치, 교통, 학군, 마당, 차고 등 여러가지 요소들을 고려해 자신이 원하는 집을 찾는 기나긴 여행이 시작된다. 자신의 드림 하우스가 결정된 후에는 집 구입의사를 밝히게 된다. 이때 바이어가 셀러에게 가격과 조건을 제시하게 되는데, 때에 따라서는 집주인(셀러)의 요구에 따라 바이어가 제시한 가격과 조건이 받아 들여지거나, 아니면 거절되거나 집주인이 원하는 조건으로 제시를 받기도 한다.

Step 8. 계약 성사후에는 무엇을 할까?

계약이 성사된 후에는 집 인스팩터와 함께 집 점검을 하게 된다. 집을 처음 볼때는 표면적인 것을 눈으로 보고 그 상태를 그대로 받아 들여서 계약이 성사되는 상황까지 이끌게 되었지만, 그 이후에는 집을 이루고 있는 작은 요소들 하나 하나가 모두 잘 작동하는지 확인을 해야 한다. 지붕, 창문, 문, 수도, 모든 가전제품, 에어콘, 히터, 보일러, 썸펌프 또한 수영장 등등 이다. 또한, 집 감정은 은행에서 진행하게 되는데 ,집 구입자가 구입하는 집이 집 가격과 시세와 잘 맞는지 알아보는 절차이다.

Step 9. 인스팩션, 집감정 결과를 받았다면?

 

집 인스팩션과 집 감정 결과가 전문인으로 보고 받게 되면, 집주인에게 전달하게 된다. 집구입(세틀먼트)을 하기전까지 문제점을 정정하게 되거나, 그것에 합당한 금전으로 보상을 받을수도 있다. 또한 집 감정에 오차가 나게 되면 구입자가 그 차액을 부담하고 진행하거나 계약을 파기하거나 판매자가 그 금액만큼 양보를 하게 되기도 한다.

Step 10. 등기 절차 진행

등기 변호사는 집이 계약된 후 등기 전달 절차를 진행하게 된다. 그 동안에 집 담보와 등기에 문제가 제기 될수있는 모든 문제를 정리하기 시작하고 새 주인에게 정리된 등기소유권을 전달하게 된다.

Step 11. 마지막 집 점검 하는 날

등기 사무실에 가기전에 마지막으로 집 상태를 점검하러 가게된다. 이 날은 집 판매자가 인스팩션에서 발견된 부분을 잘 정정해주었는지 확인하러 가는 날이기도 하며, 서류상 집을 전달 받기전 마지막으로 구입한 집을 검열하는 것으로 생각하면 된다. 인스팩션 당시 집판매자가 정정할 부분이 없었다면, 집을 한번 둘러 본다는 의미이기도 하다.

Step 12. 클로징, 세틀먼트? 이제는 내집이다!

이제 융자도 잘 나와서 서류는 등기사무소에 전달 되어있고 그전에 다녀온 마지막 집 검열(Walk Through)에서 아무런 문제점은 없었다면, 기분 좋게 모든 서류에 서명이 끝나면 열쇠를 전달받게 된다. 이미 오늘을 예상하고 집안에 전기, 가스, 물 등의 구좌는 모두 새로 열어 두었으니 오늘 부터는 자타가 공인하는 우리 집이다.

위에 모든 사항은 미국의 집 구입절차에 맞춰 진행되는 것을 간단하게 적어 둔것이다. 항상 염두에 두고 절차상에 후회 없도록 하기 바란다

승경호 부동산

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