융자이야기 – 30년 과 15년 융자, 페이먼트가 2배가 아니라구요?

처음 집을 구입하시는 분들의 의문점 중에 하나인 30년과 15년 융자의 페이먼트 에 관한 것이다. 그냥 우리가 아는 수학 상식으로는 15년 융자가 30년 융자에 월상환금의 2배가 될것 같지만 그렇지 않다. 일반적으로 30년 융자의 원금과 이자가 $1,000 이라면 15년 융자의 그것은 $1,500 정도 된다고 판단하면 된다. 그럼 제목에 대한 대답은 이것으로 끝났지만 좀 더 전문 분야로 들어가 보자.

첫번째, 이자율이 15년 융자가 더 낮다.

채권시장에서는 15년 융자의 상환율이 30년에 비해 좋기 때문에 상품성이 좋기도 하다보니 이자를 낮게 해도 인기종목인것도 사실이다. 그러나 반값에 이자를 주는 것은 절대 아니다.  시대에 따라 변화는 있지만 보통 0.25% – 0.50% 가 차이가 난다. 다음 이야기를 바로 이어간다

두번째, 이자율이 같다고 한다면 월 이자상환은 30년과 15년 융자가 같다 ?

두 종목의 이자율이 만약 같다면 월 이자상환은 같다, 단지 원금상환 액수만 다르다. 만약 30년융자를 얻고 월상환금에서 15년융자의 상환금 만큼을 매달 꼬박 꼬박 은행에 보낸다면 30년 융자도 15년에 정확히 다 갚게 된다.  ! 이건 또 무슨말, 다음으로 이어간다

세번째, 15년 융자는 월 원금 회수가 많아 지는 것이다

위에서 말한 것과 같이 원금 회수 가 많아지다 보니 빌린 원금 상환은 빨라지겠지만 수입대비로 계산되는 융자승인 절차에서는 충분한 수입이 아니면 승인이 힘들 수도 있다.

네번째, 30년 융자를 얻었다, 15년 융자로 바꾸면 좋을까?

많은 질문을 부동산에게도 한다. 물론 여러차례의 경험이 있다보니 그럴 수 있다. 결론은 이자율을 잘 따져봐야한다. 왜? 30년융자와 15년 융자의 이자율이 다르다면 25년 남은 상환일을 15년으로 바꾸는 것보다는 그만큼의 원금은 더 내는 것이 재융자 비용을 아끼는 방법이다. 아하.. 이해가 않갈 수도 있겠다. 즉 30년 융자를 15년 융자로 언제나 해도 이득이 아니라 이자도 차이가 나야 한다. 그래야 수학적으로는 이득이 창출한다. 왜냐면 비용도 생각을 해야하기 때문이다

결론,, 막상 누군가는 이 글에서 결론만 읽게 되면 별 쓸때 없는 내용이 었 나 ? 보다 생각할 수도 있겠으나 그렇지 않다. 너무나 잘 생각해야하는 내용이다. 경제적으로 내집 장만의 꿈과 또 어쩔 수 없이 은행의 신세를 질 수 밖에없었던 융자을 했어야만 한 경우지만 월 상환금에 힘들게 생활을 하다 보면 경제적인 성공의 결과는 가질 수 있었겠지만 빠듯한 월 상환금에 가족의 다른 여유가 없을 수도 있겠다. 뭐 이것 저것 다 따지면 언제 돈 모으나 싶겠으나 가족과의 충분한 대화를 하고 융자 선택을 하는 것이 가장 중요하다.

승경호 부동산

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