오퍼에서 이기는 전략, 작전을 잘 짜야한다

아마도 올 여름동안에는 집 구입 경쟁이 치열할 것 같은 예감이 든다.  하늘 높이 오른 집 값에 이제 마음에 드는 동네는 엄두도 나지 않는다.  이리 저리 동네 옮겨 다니며 이집 저집 둘러보고  새벽에 시장에 나온집도 겨우 보고 오면 하루가 멀다 하고 계약이 되어 버린다. 부동산 에이전트 힘들까바 오픈하우스 찾아가 보면 줄을 서서 기다리는 행열도 눈에 띈다.  사진 으로만 본 집에 이젠 얼마를 더 올려 써야 구입을 할 수 있을지 답답함에 그지 없다. 전화에서 전전긍긍 도와 줄려고 애쓰는 부동산 에이전트의 마음도 편하지는 않을것이라 생각이 든다. 치열한 경쟁속에 이번주는 포기했지만 다음주에는 이겨보리라 큰 마음을 먹고 도전해 보자.

물론 내마음에도 들고 주변 경쟁이 치열하다는 전재 하에 몇가지 전략을 나눠본다

가격을 올린다고 될까?

주변 시세보다 낮게 나온다면 경쟁력을 가지기 위한 작전이니 평균 시세보다는 올려서 써야한다 물론 시세보다 높게 나온 매물이고 구매자도 융자를 해야한다면 높게 쓴다고 오퍼를 받아드려지 지 않는다.  이유는 융자은행의 감정 검열에서 시세 보다 높은 가격인 경우는 시세가격으로 은행은 융자 단위를 정하게 된다. 즉 융자회사 감정가는 55만불인데 구매자의 계약서에는 60만불에 계약이 되었다면 은행은 55만불을 기준으로 융자진행을 하게된다 즉 5만불의 차액은 구매자가 따로 준비해야하는 부담이 된다. 물론 그 차액에 대해 판매자에게 가격 흥정을 할수 있지만 셀러마켓인 요즘엔 흥정의 요건이 되지는 않을 것이다. 그러니 웃돈을 주고 감정서에서 흥정을 할수 있을것이라는 전략은 잘못된 전략이고 만약 그 조건을 제시한다면 판매자에게 “웃돈 주고 다시 뺏아 보자” 라는 속셈으로 판단 될수 있다. 그리해서 올려서 쓴 오퍼라면 감정서에서 행여나 낮게 나온 차액은 구매자가 준비해야할 준비를 하고 달려들어야 할 것이다

홈 인스팩션을 하지 않으면 될까요?

물론 인스팩션을 진행하겠다고 조건을 제시하는 것보다는 진행을 않하겠다는 것이 유리하겠지만 오래된 집은 불안 하기 그지 없다.  물론 판매자가 계속 살아온 집이었지만 집주인도 모르고 살았던 문제도 있을 수 있고 또 지붕, 에어콘 , 보일러, 히터 모두 앞으로 내집이 될 곳을 잘 지켜줄지도 의문이다.  그러나 그리한 조건없이 계약을 진행해야하는 배짱이 필요한 요즘인것 같다. 그러나 꼭 구입후에 라도 전문가에게 인스팩션은 꼭 진행해 보는것이 좋다.

다운페이먼트를 최대로 준비해야한다

“내집장만” 을 통해 여러번 언급했다. 저축이 중요하다. 친한 사람이 요즘 집을 구입한다고 덩달아 서두르지 말고 만약 충분한 저축이 준비가 되지 않았다면 과감히 집 구입을 포기하고 저축에 힘쓰는것이 훨씬 경제적이다. 이자가 낮다고 준비도 되지않은 저축으로 섣불리 집 구입에 달려들게 되면 결국 빚잔치에 시달리게 된다.  미국의 경제 시스템상 20퍼센트의 다운 페이먼트가 준비되지 않으면 구매자에게 요구하는 융자보험금(PMI) 부담시킬것이고 하늘 무섭게 오른 집 값에 충분한 저축이없이 달려든 어마 무시한 융자금액은 결국 10년전에 있었던 깡통집의 결과를 가져다 줄것이고 또 우리 가족의 꿈인 집이 혹 덩어리가 될것이다.

판매자의 마음을 뺏어라 – 편지작전

결국 같은 가격에 같은 조건에 밀려났다면 다음에는 마음을 움직이게 해보자. 감동어린 편지를 오퍼와 함께 동봉해보자. 물론 오랜동안 그 편지가 이용되어 왔지만 별루 효과가 없어 보이지만 집마다 집주인은 다를것이고 혹시나 같은 조건이라면 한통의 마음의 편지가 감동을 주지 않을까 싶다.

판매자의 마음을 뺏어라 – 비디오 작전

편지로 구매자의 마음을 얻는것도 방법 이겠지만 이 바쁜세상 비디오 영상으로 구매자의 가족 사진과 생활을 담은 영상 편지도 한 몫 한다.. 차암…. 이렇게 까지 해야하는지 힘들겠지만 몇만불의 부담보다는 한번쯤 요즘 유행을 따라 해보는 것도 좋지 않을까 싶다. 항상 노력의 댓가는 언제가 지불된다는 원리가 적용된다면 오늘 당장 비디오 영상 부터 만들어 보자

계약금을 올려라

판매자는 계약서의 숫자를 주시할수 밖에 없다. 물론 높은 가격이나 조건도 중요하지만 구매자가 얼마나 판매자의 집을 놓지고 싶지 않은지는 계약금의 정도가 중요하다. 물론 구매자는 혹시나 무슨일 생기면 어쩌나 불안해서 계약금을 최소한으로 하려는 의지도 이해는 가지만 판매자의 신용을 얻기에는 계약금의 액수를 늘리는 방법이 최고의 전략이라고 말한다.

결론

힘든시기에 집구매를 아직도 서두르고 있다면 나름의 전략중에 몇가지를 나누어 보았다. 물론 깊게 들어가자면 판매자의 부동산 에이전트의 친분이나 대화 그곳에서 나오는 팁으로 오퍼의 방향을 잘 잡아 볼수도 있다. 마음 같아서는 딱 얼마면 되냐고 물어보고 담판을 짓고 싶지만 예상치 않은 무리한 오퍼를 만든다면 100 퍼센트 후회하는 일이 생기는 것은 사실이다.  항상 최선을 다하되 무리하지않고 선을 만들어서 지키면서 오퍼를 만든다면 실망도 있겠지만 적어도 후회는 없을 것이라고 장담한다. 다시한번 강조하지만 이민 한인의 무리한 선택이 없었으면 하는 바램이다

승경호 부동산

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